Em 2024, o mercado de leilões imobiliários no Brasil cresceu 24%, totalizando 275 mil eventos e ampliando o acesso a esse tipo de investimento para diferentes perfis de compradores e investidores, como mostra o levantamento realizado pela Associação Brasileira de Leiloeiros Oficiais. A digitalização dos leilões, inclusive, contribuiu para que mais pessoas enxergassem oportunidades rentáveis de adquirir imóveis com economia e potencial de valorização futuro.
Mas será que todo negócio fechado em leilão é realmente vantajoso? O segredo está em saber calcular a rentabilidade, e de forma correta.A ALVIVO acompanha de perto essas transformações, conectando pessoas às melhores oportunidades e esclarecendo as etapas desse processo que exige análise, razão e uma pitada de ousadia.
O que é rentabilidade em leilões?
Antes de sair fazendo contas, é bom deixar claro o que se considera “rentabilidade de um leilão”. Em resumo, trata-se do percentual de retorno financeiro sobre o valor investido em determinado imóvel arrematado. Esse resultado engloba, não só o que você pode ganhar com possíveis aluguéis, mas também com a futura valorização do imóvel, caso opte por vender depois.
A rentabilidade é o termômetro do sucesso de um negócio de leilão.
Segundo dados do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas, a rentabilidade total de imóveis residenciais no Brasil chegou a 19,1% ao ano em 2024, somando renda de aluguéis (6,2%) e valorização (12,9%). E, quando a compra acontece por leilão, aumentando o desconto sobre o valor de mercado, os ganhos podem ser significativos.
Por que calcular a rentabilidade antes de arrematar?
Muita gente se encanta por imóveis em leilão devido à promessa de preços abaixo do valor de mercado. Mas nem tudo é tão simples. A rentabilidade é o que vai separar um bom negócio de uma dor de cabeça.
- Ajuda a prever riscos e surpresas desagradáveis
- Colabora na escolha entre “comprar para morar” ou “comprar para investir”
- Permite comparar diferentes oportunidades no leilão
- Orienta sobre o melhor momento para vender ou alugar o imóvel
Passo a passo: como calcular a rentabilidade em leilões para 2025
A seguir, você vai encontrar um passo a passo simples, colocando números na ponta do lápis e olhando além das aparências.
1. Calcule o valor total investido
O valor de arremate é só o começo da conta. O valor total investido envolve:
- Valor do lance do leilão
- Taxas administrativas e do leiloeiro
- Tributos e custos cartorários
- Despesas para regularizar dívidas (IPTU, condomínio, energia, etc.)
- Custos com reforma e adaptação (quando necessários)
Por exemplo, arrematar um apartamento por R$ 250.000 pode demandar mais R$ 20.000 a R$ 40.000 para deixá-lo regularizado, habitável e pronto para alugar ou vender.
2. Estime o valor de mercado do imóvel
Pesquise imóveis do mesmo padrão, no mesmo bairro, considerando características como metragem, estado de conservação, vagas, lazer e diferenciais.
Corretoras como a ALVIVO facilitam essa avaliação, trazendo listas de imóveis selecionados já analisados.
3. Calcule o potencial de renda com aluguel
Aqui, olhe para o valor médio mensal de aluguel do imóvel. Lembre-se de descontar eventuais taxas de administração e períodos em que o imóvel pode ficar desocupado.
Por exemplo, se o valor de aluguel for R$ 2.500, com taxa de administração de 10% e uma vacância média de 1 mês ao ano:
- Aluguel anual bruto: R$ 2.500 x 12 = R$ 30.000
- Taxas e vacância: R$ 2.500 + R$ 3.000 = R$ 5.500 (estimado)
- Aluguel líquido: R$ 24.500
4. Projete a valorização do imóvel
A valorização média anual varia de acordo com a região, perfil da cidade, momento econômico global e melhorias realizadas pelo proprietário. Conforme o estudo da FGV Ibre citado anteriormente, a valorização média de imóveis residenciais chegou a 12,9% em 2024, e as estimativas para os próximos anos seguem positivas, especialmente para imóveis adquiridos abaixo do preço de mercado.
Claro, números podem oscilar. Sempre confira cenários conservadores e otimistas.
5. Encontre a rentabilidade bruta anual
Use a seguinte fórmula:
Rentabilidade bruta = (Receita anual de aluguel + Valorização anual do imóvel) ÷ Valor total investido x 100
Por exemplo, investindo R$ 270.000 no imóvel (total), recebendo R$ 24.500 anuais de aluguel e com valorização de R$ 34.830/ano (12,9%):
- Rentabilidade bruta = (R$ 24.500 + R$ 34.830) ÷ R$ 270.000 x 100 ≈ 22%
Se a rentabilidade ficar acima de 12% ao ano (valor referência nos grandes centros urbanos), já é uma boa bandeira verde. Confirme sempre se os custos indiretos estão incluídos.
6. Considere a rentabilidade líquida
Aqui, faça o desconto de custos continuados, como:
- Imposto de Renda (sobre aluguel e lucro da venda)
- Condomínio e taxas fixas não repassáveis ao inquilino
- Seguro obrigatório (quando aplicável)
- Manutenção
O objetivo é se aproximar do lucro real do investimento.
O que muita gente esquece: riscos e oportunidades
É fácil ficar animado com números. Mas nem sempre dá tudo certo. Atrasos em desocupação, dívidas inesperadas, reformas maiores do que o previsto… Tudo isso impacta o resultado.
A diferença entre lucro e prejuízo está nos detalhes.
Quem avalia bem cada etapa diminui o risco e aumenta o retorno. Em alguns casos, contar com especialistas faz toda a diferença. A ALVIVO, por exemplo, acompanha todo o processo, aumentando as chances de conquista de um bom negócio, seja para moradia, investimento ou aluguel por temporada. Falamos mais sobre isso no artigo sobre como funciona o leilão de imóveis residenciais.
Ferramentas e dicas práticas para calcular e comparar
Para facilitar, você pode criar uma planilha com as seguintes colunas:
- Imóvel/leilão
- Lance final
- Custos totais
- Valor estimado de aluguel
- Valorização anual esperada (%)
- Rentabilidade bruta
- Rentabilidade líquida
Inclua ainda um campo para apontar “riscos”, como necessidade de regularização, dívidas ou eventual litígio judicial.
No site da ALVIVO, por exemplo, são destacados imóveis com potencial de valorização e liquidez, facilitando a busca alinhada ao seu perfil e objetivos. Se a ideia for partir para o aluguel logo após arrematar, confira também o guia prático de taxas de aluguel.
Erros comuns (e fáceis de evitar)
Já falamos dos riscos, mas é sempre bom repetir: os erros mais frequentes na compra em leilão giram em torno de falta de informação, expectativa exagerada e análise incompleta dos custos. Não subestime taxas, dívidas antigas, reformas obrigatórias ou períodos sem locação.
Outro erro? Deixar de comparar a rentabilidade do leilão com outros investimentos de renda fixa ou imóveis tradicionais. Antes de decidir, simule diferentes cenários.
O papel da ALVIVO na busca de alta rentabilidade
A ALVIVO mantém o foco em antecipar oportunidades e apresentar imóveis já analisados, do perfil do imóvel à documentação e potencial de valorização. Isso reduz os riscos, aumenta a assertividade nas contas de rentabilidade e libera mais tempo para você focar no que importa: encontrar um lar ou ampliar o patrimônio.
O caminho pode parecer complicado, mas, com clareza, acompanhamento especializado e um pouco de paciência, chegar a uma decisão consciente fica muito mais fácil. Descubra novas oportunidades e conheça as soluções completas da ALVIVO, além de nossos conteúdos educativos como o primeiro passo para quem quer inovar em imóveis.
O melhor investimento começa com o melhor cálculo.
Chegando ao final: confira e aja
Se você chegou até aqui, já tem base para analisar e comparar oportunidades de leilão em 2025. Lembre-se: rentabilidade é um processo, não só um número. Com o apoio da ALVIVO, cada etapa do cálculo até a entrega das chaves pode render ainda mais tranquilidade. Agende seu atendimento na ALVIVO e transforme cálculo em conquista, comece hoje a buscar seu próximo imóvel com inteligência e segurança.
Perguntas frequentes sobre rentabilidade de leilões
O que é rentabilidade em leilões?
Rentabilidade em leilões é o percentual de retorno financeiro obtido sobre o valor total investido em um imóvel arrematado, considerando tanto a renda de aluguéis (se alugado) quanto a valorização do bem ao longo do tempo. É o principal indicador para saber se o negócio realmente compensou.
Como calcular a rentabilidade de um leilão?
O cálculo envolve: somar todos os custos do imóvel (lance, taxas, regularização, reformas), avaliar a receita anual com aluguel e projetar a valorização potencial. Some aluguel líquido + valorização anual e divida pelo total investido, multiplicando o resultado por 100 para obter o percentual anual da rentabilidade.
Quais são os custos envolvidos no leilão?
Os custos típicos incluem: valor do lance, taxas do leiloeiro, impostos, escritura e registro, despesas para quitar dívidas como IPTU e condomínio, possíveis custos judiciais para desocupação e gastos com reformas ou melhorias para valorizar o bem.
Vale a pena investir em leilões?
Pode valer, especialmente quando bem planejado. Os imóveis em leilão têm potencial de desconto significativo e alta valorização, mas exigem cuidado com os custos ocultos, análise do mercado e apoio especializado, pontos que a ALVIVO pode ajudar a esclarecer.
Onde encontrar os melhores leilões em 2025?
Para encontrar boas oportunidades em 2025, procure plataformas e especialistas confiáveis que priorizam a clareza do processo. A ALVIVO destaca imóveis selecionados, repassa informações detalhadas sobre documentação, localização e histórico do imóvel, facilitando a escolha e reduzindo riscos.